Por desgracia las relaciones vecinales no son siempre agradables y en algunos casos se llegan a producir situaciones sumamente molestas, o incluso peligrosas, que hacen tortuosa la convivencia. Existen soluciones legales para ello y podemos ayudarle con ello tal y como le explicamos en este artículo.
1.-Algunos ejemplos reales
Empecemos por varios ejemplos reales que han sido estimados por nuestros Tribunales:
- Vecina que se dedica al menudeo de drogas en su piso y que reiteradamente actúa de forma hostil y desafiante frente a sus vecinos, a los que a veces también insulta. (SAP Las Palmas de 23 de febrero del 2015).
- Vecinos que celebran fiestas hasta altas horas de la madrugada, con música excesivamente alta, además en otras ocasiones también tocan intempestivamente el piano por la noche. (SAP Burgos de 5 de enero del 2016).
- Se alquila un piso en el que reiteradamente se ejercita la prostitución, entrando y saliendo constantemente clientes en el edificio hasta la madrugada. Dichos clientes con frecuencia se equivocaban de timbres y, además, dejaban en los elementos comunes desperfectos. (SAP Álava de 29 de marzo de 2012).
- Vecina que convive con numerosos perros, los cuales ladran a todas horas, provocan malos olores y la propietaria se niega a adoptar ninguna medida para remediar estas conductas. (SAP Guipúzcoa de 15 de mayo del 2009).
- Se arrienda para uso turístico en una conocida plataforma online un piso, originando un constante ir y venir de huéspedes, todo ello a pesar de que en los Estatutos de la comunidad expresamente se prohibía este uso económico de la vivienda. (SAP Alicante de 29 de septiembre del 2021).
Son solamente algunos ejemplos, reales, por lo que si los hechos anteriores te recuerdan un poco a tu situación, sigue leyendo porque la Acción de Cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal puede interesarte.
2.-¿Qué es la acción de cesación del 7.2 LPH?
Preliminarmente tenemos que tener muy presente que es una acción civil, por lo que nada impide, e incluso es conveniente, que se denuncien penalmente hechos de mayor gravedad que acontecen en las relaciones vecinales como podrían ser amenazas, agresiones… Es perfectamente posible ejercitar esta acción de cesación y haber interpuesto denuncias penales por hechos concretos, la razón es que se trata de acciones con finalidades muy diferentes como vamos a ver.
Esta acción de cesación es un límite frente al derecho de propiedad, o en su caso el arrendamiento o situaciones jurídicas similares que conceden un derecho de uso sobre el inmueble; todos ellos otorgan un amplio abanico de derechos al titular, pero estos no son ilimitados y por tanto están sometidos a ciertos límites. Estos límites pueden derivar tanto de los Estatutos de la Comunidad como de las Leyes y los Reglamentos, con especial mención en este ámbito al Decreto 2413/1961 sobre Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.
No obstante, no cualquier situación que exceda esos límites va a poder ser objeto de esta acción, resumidamente se deben dar los siguientes requisitos:
- Que haya una actividad “prohibida”, por ser contraria a los Estatutos de la comunidad o a la normativa vigente.
- Que dicha actividad sea habitual o reiterativa, no bastaría con situaciones puntuales o muy ocasionales.
- Que la actividad en cuestión se produzca en el interior del inmueble.
3.- ¿Qué se necesita para ejercitar esta acción?
Tenemos que haber llevado a cabo dos pasos previos imprescindibles:
- Se debe remitir un requerimiento de manera fehaciente por el Presidente de la Comunidad (ya sea por propia iniciativa o a instancia de algún vecino) dirigido al vecino problemático instándole a que cese inmediatamente con su actuación prohibida o que, en caso contrario, se ejercitarán acciones judiciales.
- Si en un plazo prudencial de tiempo no cesa, se deberá autorizar por la Junta de propietarios al Presidente para iniciar la vía judicial. Es importante que en el Orden del día de la junta expresamente se refleje que se va a solicitar autorización para ejercitar la acción de cesación del 7.2.
Una vez que se hayan cumplido estos dos pasos se podrá presentar Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia y siguiendo el cauce del juicio ordinario (art. 249.1.8º de la LEC), por lo que es necesario abogado y procurador.
4.- ¿Qué resultado puedo esperar?
El éxito o no de esta acción depende en gran medida de las pruebas que se consigan recabar ya que la carga de la prueba recae en el demandante, de ahí la importancia de contar con abogados con vastos conocimientos en la materia.
En caso de éxito, si se dicta sentencia estimatoria de la acción, las consecuencias van a variar en función de lo que se haya pedido y de la gravedad de las circunstancias, siendo estas:
- El cese definitivo de la actividad prohibida.
- La indemnización por los daños y perjuicios
- Y la más grave, la privación del derecho a usar la vivienda o el local durante un tiempo máximo de tres años. En caso de que el vecino molesto sea un arrendatario, se puede dar por extinguido definitivamente el contrato de arrendamiento, por lo que tendría que abandonar el inmueble.
En fin, pese a que se trata de una acción habitualmente poco conocida, puede ser muy interesante ante situaciones en absoluto infrecuentes en las muchas veces complicadas relaciones vecinales.
En todo caso, en EXIGE ABOGADOS contamos con avalados especialistas en esta materia, con experiencia en el ámbito de la acción de cesación y de la propiedad horizontal en general, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros y resolveremos tus dudas.
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